Від сьогодні, 8 вересня, в Україні діє закон, який забороняє будувати житло без укриття. Для київського ринку це радше фіксація того, що вже сталося. ЖК перестав бути набором квартир і перетворився на інфраструктурний об'єкт, де захист, автономне живлення й сервіс важать не менше за планування.
Про те, як змінюється концепція сучасних ЖК у Києві, — в матеріалі KyivTime.
Укриття як нова "норма"
8 вересня 2026 року набрав чинності Закон № 4778-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо запобігання надзвичайним ситуаціям та ліквідації їх наслідків, формування фонду захисних споруд цивільного захисту, створення класів та центрів безпеки". Верховна Рада ухвалила його 10 лютого, президент підписав 6 березня 2026-го.
Ключовим є те, що наявність захисної споруди стає обов'язковою умовою для всіх нових житлових, громадських та інфраструктурних об'єктів. Схеми захисних споруд інтегруються безпосередньо в містобудівну документацію. Тобто укриття перестає бути тим, що "дозакладають" на етапі робочого проєкту.
Паралельно з 1 вересня почали діяти оновлені стандарти житлового будівництва. За поясненням голови парламентського комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олени Шуляк, підземні паркінги в нових будинках тепер мають проєктуватися як споруди подвійного призначення. У мирний час — це стоянка, під час тривоги — укриття. Для цього потрібні вентиляція, запас води, основний і аварійний виходи та решта умов для тривалого перебування людей. Важливим є і правило доступу: якщо паркінг спроєктовано як споруду подвійного призначення, під час загрози він має приймати людей незалежно від того, чи є вони власниками квартир у цьому будинку.
Технічний бік регулює ДБН В.2.2-5:2023 "Захисні споруди цивільного захисту", чинний з 1 листопада 2023 року. Зміна № 2 до цих норм, затверджена наказом Міністерства розвитку громад та територій від 13 листопада 2024 року № 1321, набрала чинності 1 квітня 2025-го. Вона уточнила вимоги до входів у захисні споруди, евакуаційних та аварійних виходів, захисних дверей, систем електронних комунікацій і пожежної безпеки.
Важливим нюансом є те, що нові вимоги не мають зворотної дії. Вони застосовуються до об'єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано після набрання законом чинності — тобто після 8 вересня 2026 року.
Автономність
Енергонезалежність перейшла з розряду маркетингових обіцянок у розряд базових очікувань. За даними, які наводить експертка ринку Сусанна Караханян, автономність стала третім за вагою фактором вибору квартири. Її враховують 42% опитаних. У проєктах дедалі частіше з'являються дахові котельні, резервні джерела живлення, енергоощадні фасади, утеплені інженерні мережі, власні свердловини та живлення ліфтів і насосів.
Ринок конвертує це у гроші. За оцінками аналітиків преміального сегмента, об'єкти з власними генераторами, інверторними системами та автономним опаленням торгуються приблизно на 15–25% дорожче за аналоги без такої інфраструктури. Проєкти без автономних рішень продаються повільніше навіть у вигідних локаціях.
Змінюється й сама логіка проєктування. Безпека перестала бути окремою опцією й інтегрувалася у звичний набір критеріїв якісного простору. Серед трендів, які фіксують архітектори, — розосереджені житлові кластери, що знижують ризики масових уражень, і "подвійна інфраструктура" з резервними комунальними системами.
"Місто в місті"
Третя складова нової концепції — те, що девелопери називають моделлю "місто в місті". Це можливість закрити переважну частину побутових потреб (школа, садок, спорт, продукти, послуги) не виходячи за периметр комплексу. Війна додала цьому прагматичного сенсу. Чим менше щоденних переміщень містом, тим менше ризиків і тим стійкіший побут під час відключень і тривог.
Звідси зростання ролі керуючих компаній, цифрових сервісів для мешканців, комерційних приміщень на перших поверхах як частини проєкту, а не як залишкового активу. Покупець оцінює вже не лише квартиру, а сценарій життя в ній на 5–10 років уперед.
Приклад ринку: група компаній DIM
Одним із девелоперів, на прикладі якого добре видно цей перехід, є група компаній DIM. Компанію заснував 2014 року Олександр Насіковський. У 2017-му бізнес реорганізували в DIM Group. Насіковський — співзасновник і керуючий партнер групи, з 2017 року входить до Ради директорів Конфедерації будівельників України. За даними рейтингу топменеджерів Focus, компанія реалізувала понад 800 тис. кв. м житлової нерухомості.
Структура власності змінилася у лютому 2025 року. Співвласником DIM став підприємець Максим Кріппа — власник бізнес-центру "Парус", готелю "Україна" та інших обʼєктів.
У жовтні 2025 року стало відомо про смерть 21-річного Арсенія Насіковського — молодшого партнера DIM і сина засновника, який курирував будівельні та інвестиційні напрями й був публічним обличчям перезапуску преміального проєкту The One. Причини офіційно не повідомлялися. Олександр Насіковський заявив про намір довести розпочаті сином проєкти до кінця.
Портфель компанії ілюструє описані вище тренди. Серед реалізованих об'єктів — ЖК "Автограф", "Новий Автограф", "А52" у Києві, "Соборний" і "Фамільний" у Броварах, а також преміальний A136 Highlight Tower на вулиці Антоновича, який ввели в експлуатацію в липні 2026 року. Будівництво триває чергами в "Метрополісі" на Теремках, Lucky Land у Святошинському районі та заміському Park Lake Cit. Перші черги цих комплексів уже здані. У роботі також клубний дім OLEGIV Podil, Miracle Residence і 34-поверховий The One на вулиці Мечникова, який девелопер перезапустив улітку 2025-го з новою архітектурою та новим позиціонуванням.
Що це означає для покупця
Ринок відповідає на нову концепцію обережно. За опитуванням ЛУН у липні 2026 року, 45% потенційних покупців київської нерухомості очікували зростання цін, 36% — падіння, 19% — стабільності. Значна частина попиту переходить у відкладений.
Виходить, що питання "чи є укриття" вже недостатньо. Варто уточнювати дату отримання дозволу на будівельні роботи (від неї залежить, за якими нормами зводять будинок), статус паркінгу як споруди подвійного призначення, наявність вентиляції, резервного живлення та запасу води в захисній частині, тип автономного опалення й джерело водопостачання. Саме ці параметри, а не кількість оздоблювальних епітетів у рекламі, тепер визначають, чим сучасний ЖК відрізняється від просто будинку.