Резервне живлення, укриття, страховка й покриття простоїв перетворилися на постійні рядки в бюджеті власників офісів, готелів і виставкових майданчиків. Частина з них уже вирішила, що дешевше не відбудовувати зруйноване, ніж вкладати в об'єкт, який може постраждати знову. Ще кілька років тому автономність була конкурентною перевагою, якою хвалилися в описах оренди. Тепер без неї об'єкт не має права працювати в певні години — і це переписало економіку всього сегмента великої комерційної нерухомості.
Розбираємо, скільки все це коштує насправді.
Кіловат, який коштує вчетверо більше
Головна цифра тут не в ціні обладнання. Ресторанна експертка Ольга Насонова оцінює електроенергію з генератора приблизно вдвічі дорожче за комунальну, а директор східної філії VARUS Артем Бурик — утричі-вчетверо. Різниця в підході. Перша рахує лише пальне, другий додає амортизацію та сервіс.
Саме пальне здорожчало стрімко. Консалтингова група "А-95" фіксує зростання середньої ціни дизелю з 55,86 грн за літр у вересні 2025-го до приблизно 98,5 грн рік пізніше — плюс 76%.
Капітальна частина залежить від масштабу. Невеликому закладу потрібно 150–200 кВт, великому — до 275 кВт, і це від 1,5 до 4 млн грн. Мережа La Famiglia за роки війни вклала в енергонезалежність близько $2 млн. Йдеться про генератори, накопичувачі, інвертори, баки для води.
Також є критичний нюанс, який рідко озвучують. За підрахунками Насонової, після п'яти-семи годин робота на генераторі перестає окупатися. Автономність страхує від короткого відключення, а не від системного дефіциту.
Укриття, яких у більшості ще немає
Правила роботи під тривогами задає постанова Кабміну № 1092 від 4 вересня 2026 року разом із постановою № 1128. Червона тривога означає зупинку, жовта — роботу лише за наявності захисної споруди, споруди подвійного призначення або облаштованого безпечного простору з підтвердженими розрахунками.
Ціна питання чимала. Мобільне укриття на 50 осіб коштує від 2,7 до 4,7 млн грн без доставки й монтажу, на 100 осіб — близько 9 млн. Виробництво займає близько п'яти днів, монтаж до п'яти, але черга в постачальників — два-три місяці.
Показово, хто замовляє: у групі "Ковальська" близько 70% звернень припадає на виробничі підприємства й 30% — на логістичні. Торгівлі та харчування в цьому переліку немає, бо для них суми непідйомні.
Перехідний період мав завершитися 4 грудня 2026 року, однак 29 жовтня уряд відтягнув його до 4 березня 2027-го. Прем'єр-міністр Сергій Корецький пояснив це тим, що значна частина підприємств навіть не почала виконувати базові вимоги щодо безпеки людей.
Великі об'єкти в цьому сильніші. Вони розміщують укриття в паркінгах. Міжнародний виставковий центр, наприклад, облаштував три укриття на 2223 особи — найбільше вміщує 1440 людей.
Страховка з лімітом у 10 мільйонів
Державну програму страхування воєнних ризиків адмініструє Експортно-кредитне агентство. У січні 2026-го уряд її розширив. Компенсація за майно — до 10 млн грн, причому ліміт застосовується до кожної юридичної особи окремо, покриття поширили на виробниче обладнання, а звіт про оцінку майна більше не потрібен.
Для столиці ключовим стало те, що 17 вересня 2026 року Київ і Київську область внесли до переліку територій підвищеного ризику, де раніше було десять областей. Це відкрило доступ до прямої компенсації за пошкоджене майно, а максимальну компенсацію премії підвищили до 5 млн грн на рік на підприємство.
Проте для бізнес-центру чи готелю площею в десятки тисяч квадратних метрів ліміт у 10 млн грн — близько $240 тисяч — лишається радше символічним. Наскільки символічним, показує наступний блок.
Коли дешевше не відбудовувати
Бізнес-центр 101 Tower на вулиці Гетьмана Павла Скоропадського постраждав ще 10 жовтня 2022-го. Ракета впала за кілька метрів, зачепивши не лише скління, а й інженерні системи, стіни, обладнання та меблі. Співвласник Ігор Ніконов, засновник KAN Development і власник чверті об'єкта, оцінював відбудову щонайменше у $10 млн. Решту 75% контролює Степан Черновецький. Головним орендарем 27-поверхової вежі був R&D-офіс Samsung.
Ці гроші так і не вклали. За інформацією Forbes Ukraine, станом на серпень 2025 року відбудову відклали, а рішення переглядали щокварталу.
Схожу позицію озвучили в Forum Group, один із корпусів чийого БЦ Forum Kinetic на Оболоні дістав удару 12 лютого 2025 року — там не залишилося цілих вікон, а пожежа охопила всі поверхи семиповерхової будівлі. Виконавчий директор компанії Юрій Хорунжикевич сказав, що поки відновлення Forum Kinetic не планується, немає сенсу через обстріли.
За даними CBRE Ukraine, від початку повномасштабного вторгнення Київ втратив близько 170–180 тисяч кв. м офісних площ, приблизно 8% ринку. Склади зникають швидше — за відкритими підрахунками LIGA.net, лише за перше півріччя 2026-го в країні знищено понад 300 000 кв. м складських приміщень, а найбільші втрати — у "Нової пошти", АТБ і Roshen.
Ринок не падає, а розшаровується
Попит при цьому зростає. У першому півріччі 2026 року орендували близько 104 000 кв. м офісів — на 33% більше, ніж роком раніше. Але природа цього попиту специфічна. Релокаційні угоди склали близько 40% договорів, а від 20 до 30% поглинання — вимушені переїзди з пошкоджених будівель.
Галузево тягнуть ІТ, високі технології й телеком — 48% запиту. Далі виробництво та енергетика з 14% і фармацевтика з 6%.
Вакантність знизилася до 16%, у класі А — приблизно до 14%, у класі B — до 15,5%. Для порівняння, у серпні 2025-го Forbes писав про понад 20% порожніх площ. Брали $14–18 за кв. м на місяць без ремонту і $19–25 із готовим.
Тобто об'єкти з автономністю заповнюються, зокрема тими, кого вибило з будівель без неї.
Хто цим володіє
Десять найбільших бізнес-центрів Києва здають близько 514 000 кв. м — приблизно чверть офісних площ міста. Найбільший за орендною площею — UNIT.City Василя Хмельницького, близько 100 000 кв. м. ТРЦ і БЦ Gulliver у серпні 2025-го перейшов від Віктора Поліщука до двох державних банків, "Сенатор" належить Олександру Спектору.
33-поверховий "Парус" на вулиці Мечникова загальною площею близько 70 000 кв. м змінив власника 5 грудня 2023 року. Його контролює Максим Кріппа через фонд "Генезис", а з бенефіціарів вийшли Вадим Столар та Інна Майструк. Той самий власник повністю викупив МВЦ площею 73 228 кв. м, володіє готелем "Україна" і з квітня 2026-го є співвласником готелю "Дніпро".
Що з цього складається
Нова собівартість великого об'єкта має щонайменше п'ять рядків, яких не було до 2022 року: обладнання для автономного живлення, постійні витрати на пальне й сервіс, укриття з мільйонними цінами, страховка з лімітом, далеким від реального збитку, і простої, якими керує не власник.
Для виставкового бізнесу останній пункт найболючіший. У жовтні 2026-го МВЦ скасував три великі продовольчі виставки — Agro2Food, WorldFood Ukraine та inSKLAD. Укриття на 2223 особи цьому не допомогли. Наявність інфраструктури дає право працювати, але не гарантує, що подія відбудеться.
Безперервність перестала бути питанням сервісу й стала статтею бюджету, яку неможливо прибрати. А для частини власників — і межею, за якою вони просто виходять з гри.